Làm thế nào để mua bất động sản Malta?

Bất động sản Malta luôn là một một kênh đầu tư hiệu quả cho hầu hết những người tìm kiếm lợi tức cao từ khoản đầu tư tại quốc gia này. Do khí hậu Địa Trung Hải, sự ổn định chính trị và kinh tế, chi phí sinh hoạt tương đối rẻ và thị trường bất động sản đa dạng, Malta gần đây được rất nhiều nhà đầu tư đến mua bất động sản.

Quá trình mua bất động sản Malta

Việc mua lại bất động sản Malta được thực hiện trong ba giai đoạn chính:

– Thỏa thuận bán hàng

– Thời hạn giữa thỏa thuận bán hàng và chứng thư cuối cùng

– Chứng thư cuối cùng

Ở Malta, các giai đoạn này mặc dù tương đối đơn giản nhưng vẫn phải được thực hiện với sự hỗ trợ của các cố vấn pháp lý, chủ yếu để đảm bảo rằng các quyền của những bên liên quan được bảo vệ.

Làm thế nào để mua bất động sản Malta?

Các thủ tục cơ bản để mua bất động sản Malta

– Chọn một tài sản và đồng ý về giá cả với người bán;

– Lập và đàm phán các điều khoản của Thỏa thuận bán hàng sơ bộ được cả hai bên chấp nhận;

– Ký thỏa thuận sơ bộ bán hàng (bởi người bán và người mua, hoặc người đại diện hợp pháp của họ nếu được ủy quyền);

– Hợp đồng hứa mua và hứa bán thường có hiệu lực trong ba tháng, nhưng có thể dài hơn hoặc ngắn hơn tùy theo thỏa thuận;

– Một khoản đặt cọc 10% giá mua được áp dụng cho người mua khi ký hợp đồng này. Nếu việc bán hàng chưa hoàn tất, việc này sẽ bị hủy bỏ theo hướng có lợi cho người bán.

Lưu ý: Các điều kiện trong hợp đồng phải được đáp ứng

Chứng thư bán hàng cuối cùng được ký và các tài sản mới được chuyển cho chủ sở hữu mới.

– Lời hứa bán hàng: Là một hình thức của thỏa thuận sơ bộ, lời hứa bán hàng đưa ra các điều kiện chính theo đó tài sản sẽ được mua. Một khi các cuộc đàm phán đã được thỏa thuận bởi các đại diện pháp lý của người mua và người bán, hợp đồng được soạn thảo và ký kết. Trong trường hợp người mua hoặc người bán không có mặt khi ký, điều cần thiết là người đại diện theo pháp luật được ủy quyền thông qua giấy ủy quyền để ký thay cho khách hàng của mình, chấp nhận các cuộc đàm phán đã thỏa thuận.

– Một lời hứa bán hàng tiêu chuẩn cung cấp:

+ Chi tiết về các bên ký kết hợp đồng;

+ Mô tả chi tiết tài sản;

+ Chi tiết về thanh toán tiền gửi;

+ Điều kiện tối thiểu xung quanh việc mua hàng;

+ Thỏa thuận về các công việc còn lại sẽ được thực hiện (nếu có);

+ Các khoản thanh toán do đại lý bất động sản (nếu có);

+ Điều kiện là trên chứng thư cuối cùng, nhà cung cấp sẽ đảm bảo sở hữu theo pháp luật;

+ Ngày mà Chứng thư cuối cùng cần được ký;

– Cơ quan công chứng đăng ký lời hứa bán hàng với Ủy viên doanh thu nội địa.

+ Hợp đồng này có thời hạn hiệu lực là ba tháng (90 ngày) trừ khi các bên đồng ý về một khoảng thời gian ngắn hơn hoặc dài hơn. Khoảng thời gian này là điều cần thiết để đảm bảo rằng tất cả các điều kiện được liệt kê trong lời hứa bán hàng được thỏa mãn. Những điều kiện như vậy thường bao gồm thỏa thuận rằng tài sản sẽ được chuyển nhượng tốt và không có lệnh của tòa án hoặc bên thứ ba nào có thể ngăn chặn việc bán hoặc từ chối cấp quyền sở hữu. Công chứng viên và các cố vấn pháp lý có liên quan sẽ thực hiện các công việc của họ để đảm bảo rằng các điều kiện này được thỏa mãn.

+ Khi ký thỏa thuận sơ bộ, người mua phải chuyển 10% giá trị tài sản, sẽ được giữ trong ký quỹ, cho Công chứng viên do người mua chỉ định. Khoản tiền gửi này sau đó sẽ được trao cho người bán sau khi ký chứng thư bán hàng cuối cùng. Các đại diện pháp lý phải đảm bảo rằng lời hứa thỏa thuận bán hàng có hình thức bằng văn bản, trong đó tài liệu phải được đăng ký và nghĩa vụ tạm thời là 1% giá mua được trả trong vòng 21 ngày, sau đó sẽ được trả cho Cục Doanh thu nội địa .

Mua bất động sản Malta mà không cư trú

Trong các trường hợp cụ thể, Đạo luật Bất động sản (Mua lại bởi những người không đăng ký) cho rằng Cần phải có Giấy phép Bất động sản (AIP) đối với một số người muốn mua tài sản ở Malta. Điều này áp dụng cho:

– Những người là công dân của một quốc gia thành viên Liên minh châu Âu, nhưng không cư trú ở Malta. Người đó chỉ có thể mua nơi cư trú chính của họ hoặc bất kỳ tài sản bất động nào cần thiết cho hoạt động kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ của họ. Cần có Giấy phép AIP nếu họ muốn có được bất động sản cho mục đích cư trú thứ cấp.

– Các cá nhân không phải là công dân của bất kỳ quốc gia thành viên nào trong EU, những người chỉ có thể có được tài sản bất động nếu giấy phép đã được cấp.

– Bất kỳ cơ quan, hiệp hội của mọi người, và bất kỳ cơ quan/tổ chức/quỹ hoặc bất kỳ hình thức thực thể nào khác, cho dù là công ty hay không, nếu nó đã được đăng ký hoặc thành lập theo luật pháp của một quốc gia khác ngoài Malta hoặc bất kỳ quốc gia thành viên nào khác; hoặc có địa chỉ đăng ký bên ngoài Malta hoặc bất kỳ quốc gia thành viên nào khác; hoặc có từ 25% cổ phần trở lên hoặc vốn khác thuộc sở hữu của người không cư trú hoặc được đăng ký nhân danh người ủy thác vì lợi ích của người không cư trú, hoặc được kiểm soát trực tiếp hoặc gián tiếp bởi một hoặc nhiều người.

– Bất kỳ người được ủy thác nào như: người không cư trú, trừ khi tất cả những người thụ hưởng tín thác được xác định và là cư dân của Malta, hoặc trong trường hợp ủy thác tùy ý, quyền bổ nhiệm hoặc quyền quyết định được thực hiện có lợi cho cư dân Malta; một cư dân của Malta, nơi bất kỳ người thụ hưởng nào là người không cư trú, và trong trường hợp tin tưởng tùy ý, quyền bổ nhiệm hoặc quyết định được thực hiện theo hướng có lợi cho bất kỳ người không cư trú nào.

– Khi đã xác định rằng AIP áp dụng cho người liên quan, tài sản bất động sản đang được đề cập cũng phải đáp ứng các yêu cầu nhất định:

+ Nó phải được sử dụng cho mục đích dân cư

+ Tài sản trong câu hỏi không được bán một phần hoặc vào nhiều hơn một ngôi nhà, và không thể được cho thuê

– Luật pháp quy định rằng những người không cư trú chỉ được phép mua bất động sản Malta trừ khi tài sản đó nằm trong Khu vực được chỉ định đặc biệt, nơi không có hạn chế nào đối với việc mua lại. Người nộp đơn cũng phải cung cấp bằng chứng tài liệu chứng minh sự hài lòng của Ngân hàng Trung ương Malta trước khi ký hợp đồng và một bản sao chứng thư công chứng phải được cung cấp cho AIP.

– Nếu các điều kiện cần thiết cho người mua và tài sản được thỏa mãn, Cục Doanh thu nội địa sẽ cấp giấy phép trong vòng 35 ngày. Cùng với đơn , người nộp đơn cũng phải đính kèm: 2 ảnh cỡ hộ chiếu; một bản sao của lời hứa bán hàng và một bản sao hộ chiếu. Khi giấy phép đã được cấp, một khoản phí € 233 sẽ được thanh toán. 

– Nếu đó là trường hợp pháp nhân, được thành lập và hoạt động tại EU và được kiểm soát trực tiếp bởi công dân của một quốc gia thành viên EU, muốn mua bất động sản, họ có thể tự do sử dụng nếu mục đích đó được sử dụng cho mục đích đó công ty đã được thành lập Quan hệ đối tác thương mại được thành lập và hoạt động tại EU cũng có thể tự do có được tài sản bất động sản, với điều kiện ít nhất 75% cổ phần trở lên được nắm giữ bởi một hoặc nhiều công dân EU. Trong mọi trường hợp khác, không được phép mua tài sản của các cơ quan pháp lý, trừ khi Bộ trưởng cấp giấy phép.

Mua bất động sản ở Malta

Chứng thư cuối cùng:

Sau khi hoàn thành tất cả các điều kiện được nêu trong thỏa thuận bán hàng, Công chứng viên sẽ đưa ra chứng thư bán hàng cuối cùng, phải được ký bởi cả hai bên liên quan. Chuyển khoản đã được giữ trong ký quỹ trong Lời hứa bán hàng hiện được trả cho nhà cung cấp và mọi khoản thuế còn lại sẽ được trả cho Ủy viên Doanh thu nội địa. Nếu người mua đã vay ngân hàng, yêu cầu đại diện ngân hàng ký vào các tài liệu liên quan về chứng thư bán hàng cuối cùng. Trong trường hợp này, chứng thư cuối cùng được chia thành hai phần: thỏa thuận mua tài sản và thỏa thuận giữa ngân hàng và người mua. Công chứng viên sau đó có trách nhiệm đăng ký chuyển nhượng tại Cơ quan đăng ký công cộng hoặc Cơ quan đăng ký đất đai.

Thuế và lệ phí áp dụng:

Các chi phí phát sinh cho người mua bao gồm :

– Việc thanh toán khoảng 1% giá của bất động sản cho Công chứng viên.

– Việc thanh toán thuế tem, thường là 5% giá mua hoặc giá trị của tài sản. 20% tổng số thuế tem phải được thanh toán theo Thỏa thuận bán hàng, phần còn lại được thanh toán theo chứng thư mua hàng. Điều này có thể được giảm xuống 3,5% trên € 116.000 đầu tiên khi mua lại tài sản nếu đó là nơi cư trú duy nhất của người mua và không yêu cầu AIP.

Chính phủ Malta gần đây đã đưa ra một ưu đãi cho người mua lần đầu, nơi người mua được miễn thuế tem trên 150.000 € đầu tiên. Điều này áp dụng cho cả người quốc tịch Malta cũng như người nước ngoài. Một ưu đãi khác là giảm thuế tem đối với tài sản dân cư được mua ở Gozo, miễn là các tiêu chí liên quan được thỏa mãn.